Aktuelle Probleme im Wohnungseigentumsrecht: Rechtliche Status von Siteverwaltungen, Vertretungsvollmacht und Gerichtliche Praxis

AKTUELLE PROBLEME IM WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT: RECHTSSTATUS DER HAUSVERWALTUNGEN, VERTRETUNGSBEFUGNIS UND GERICHTSPRAKTIKEN

1. Einleitung

Die radikale Transformation, die die Urbanisierungspraktiken in der Türkei in den letzten fünfzig Jahren durchgemacht haben, hat neue Phänomene mit sich gebracht, die die rechtliche Infrastruktur herausfordern. Das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (KMK), das 1965 in Kraft trat, wurde auf der Grundlage des „einzelnen Wohngebäudes auf einem einzelnen Grundstück"-Modells ausgearbeitet, das die architektonische und soziologische Realität jener Zeit war. Mit den 2000er Jahren gewannen jedoch Stadterneuerung und „Markenwohnungs"-Projekte an Fahrt und brachten massive „Wohnanlage"- und „Gebäudekomplex"-Modelle hervor, die Tausende von unabhängigen Abschnitten, soziale Einrichtungen, Gewerbeflächen und komplexe Infrastruktursysteme beherbergen.

Diese strukturelle Transformation hat klassische Eigentumsrechtskonzepte unzureichend gemacht und zu ernsthaften Debatten geführt, insbesondere hinsichtlich der Rechtsnatur von Hausverwaltungen. Auf der einen Seite Hausverwaltungen, die Budgets im Wert von Milliarden Lira verwalten und Hunderte von Mitarbeitern beschäftigen; auf der anderen Seite die Tatsache, dass diese Verwaltungen „keine Rechtspersönlichkeit haben", stellt Rechtsanwender (Richter, Anwälte und Manager) vor ein schwieriges Dilemma.

Dieser Artikel zielt darauf ab, die „sui generis" (einzigartige) Struktur der Hausverwaltungen im türkischen Recht, die Grenzen der Vertretungsbefugnis, die durch das Fehlen der Rechtspersönlichkeit entstandenen Probleme und die Rechtsprechung des Kassationshofs, die sich von strengem Formalismus zu einem funktionalen Ansatz entwickelt hat, eingehend zu untersuchen.

2. Rechtsstatus der Hausverwaltungen: Das Problem der Rechtspersönlichkeit und die „Sui Generis"-Struktur

Im türkischen Rechtssystem bezeichnet das Personenkonzept die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, und wird in natürliche Personen und juristische Personen unterteilt. Hausverwaltungen sind weder ein Verein, noch ein Unternehmen, noch eine Stiftung. Das KMK hat es vermieden, die Verwaltung als juristische Person zu definieren, und sie stattdessen als ein den Willen der Wohnungseigentümer widerspiegelndes „ausführendes Organ" strukturiert.

2.1. Rechtliche Grundlage und Natur der Geschäftsbesorgungsbeziehung

Artikel 38 des KMK ist die grundlegende Norm, die den Rechtsstatus des Verwalters bestimmt: „Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber genau wie ein Beauftragter verantwortlich." Diese Bestimmung zeigt, dass die Existenz der Verwaltung ontologisch von der Wohnungseigentümerversammlung abhängig ist. Die Verwaltung hat keinen unabhängigen Willen; ihr Wille wird durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (KMK) geformt.

Anders als der Geschäftsbesorgungsvertrag im Schuldrecht hat die Geschäftsbesorgungsbeziehung hier einen „gesetzlichen" Charakter. Ab dem Zeitpunkt der Bestellung hat der Verwalter eine aus dem Gesetz entstehende Vertretungsbefugnis. Diese Vertretungsbefugnis bietet jedoch nicht den Schutz, den der Schleier der Rechtspersönlichkeit gewährt. Das heißt, für Schulden, die aus einer im Namen der Hausverwaltung vorgenommenen Transaktion entstehen, sind in der Regel nicht der Verwalter persönlich, sondern die Wohnungseigentümer (Auftraggeber), die ihn als Beauftragten bestellt haben, verantwortlich.

2.2. Praktische Folgen des Fehlens der Rechtspersönlichkeit

Das Fehlen der Rechtspersönlichkeit bedeutet nicht, dass die Verwaltung ein „Nichts" ist. Die Rechtsordnung war gezwungen, Hausverwaltungen einen Status anzuerkennen, den wir als „teilweise Rechtsfähigkeit" oder „funktionales Subjekt" bezeichnen könnten:

• Aus steuerrechtlicher Sicht: Hausverwaltungen erhalten eine Steueridentifikationsnummer und reichen Lohnsteueranmeldungen ein, da sie Personal wie Pförtner und Sicherheitspersonal beschäftigen. Hier kommt die Eigenschaft als „Arbeitgeber" ins Spiel.
• Aus sozialversicherungsrechtlicher Sicht: Gemäß Gesetz Nr. 5510 erhalten Hausverwaltungen eine Betriebsregistrierungsnummer und agieren mit Arbeitgeberstatus.
• Aus vollstreckungsrechtlicher Sicht: Gemäß KMK Artikel 35/i kann die Hausverwaltung (in der Eigenschaft des Verwalters) direkt Zwangsvollstreckungsverfahren für Hausgeld-Schulden einleiten.

Diese Situation wird in der Lehre unter der Überschrift „Gemeinschaften ohne Rechtspersönlichkeit" untersucht, und der Rechtsstatus von Hausverwaltungen wird als eine besondere Art der Vertretung mit gesetzlich begrenzten Befugnissen akzeptiert.

3. Vertretungsbefugnis und ihre Grenzen: Risiko der unbefugten Vertretung

Die Befugnisse des Verwalters sind nicht unbegrenzt. Artikel 35 des KMK hat die Pflichten des Verwalters durch Aufzählung angegeben. Diese Pflichten sind: Umsetzung von Beschlüssen, Schutz, Wartung, Reparatur und Versicherung der Hauptimmobilie, Einzug von Hausgeldern und Annahme von Zustellungen.

3.1. Unterscheidung zwischen ordentlichen und außerordentlichen Geschäften

Bei der Ausübung der Vertretungsbefugnis ist es für den Verwalter von entscheidender Bedeutung, zwischen „ordentlichen Verwaltungsgeschäften" und „außerordentlichen Geschäften" zu unterscheiden.

• Ordentliche Geschäfte: Für Routineangelegenheiten wie die periodische Wartung des Aufzugs, den Kauf von Reinigungsmitteln und die Zahlung von Rechnungen muss der Verwalter nicht jedes Mal einen Versammlungsbeschluss einholen. Diese Befugnis ergibt sich direkt aus KMK Artikel 35 und dem Betriebsprojekt.
• Außerordentliche Geschäfte: Angelegenheiten wie externe Fassadendämmung, umfangreiche Renovierungen, Abschluss eines Jahresvertrages mit einem Sicherheitsunternehmen oder Klageerhebung gegen einen Auftragnehmer sind „außerordentlicher" Natur.

3.2. Quelle der Befugnis: Betriebsprojekt und Generalversammlungsbeschlüsse

Damit die Verwaltung Verträge mit Dritten schließen und Ausgaben tätigen kann, muss sie ihre Befugnis aus dem Betriebsprojekt oder einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ableiten. Das Betriebsprojekt ist der geschätzte Jahreshaushalt der Wohnanlage und gilt nach seiner Fertigstellung als „Dokument mit der Qualität eines Gerichtsurteils" im Sinne von Artikel 68 des Zwangsvollstreckungsgesetzes.

In der Kassationshof-Praxis wird betont, dass der Verwalter, um nicht in die Position eines unbefugten Vertreters zu geraten, insbesondere bei der Klageerhebung oder der Unterzeichnung größerer Reparaturverträge eine besondere Befugnis von der Wohnungseigentümerversammlung einholen sollte. Zum Beispiel erhöht die Annahme konkretisierter Beschlüsse wie „Der Verwaltung wird Befugnis erteilt, gegen Unternehmen X wegen mangelhafter Erfüllung Klage zu erheben" anstelle einer allgemeinen Formulierung wie „Die Verwaltung ist zur Klageerhebung ermächtigt" auf der Generalversammlung die Rechtssicherheit.

4. Das Problem der „Parteifähigkeit" in Gerichtspraktiken (Aktive und Passive Parteifähigkeit)

Der umstrittenste und durch Rechtsprechung am meisten geprägte Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist die Frage, ob Hausverwaltungen Klagen einreichen können (aktive Parteifähigkeit) oder ob gegen die Verwaltung Klagen erhoben werden können (passive Parteifähigkeit).

4.1. Klassische Auffassung: „Die Verwaltung kann keine Klagen einreichen"

Nach der klassischen Zivilprozessrechtsauffassung ist die Parteifähigkeit die prozessrechtliche Entsprechung der Zivilrechtsfähigkeit. Ein Gebilde ohne Rechtspersönlichkeit hat auch keine Parteifähigkeit. Nach dieser strengen Auffassung musste in einem eine Wohnanlage betreffenden Rechtsstreit (zum Beispiel eine Mangelklage gegen einen Auftragnehmer) die Klage gemeinsam von allen Wohnungseigentümern erhoben werden (notwendige Streitgenossenschaft) oder gegen alle Wohnungseigentümer erhoben werden.

4.2. Moderner Kassationshof-Ansatz: „Prozesswirtschaft und Notwendigkeit"

Darauf zu warten, dass 2.000 Eigentümer in einer Wohnanlage mit Tausenden von Wohnungen einzeln für eine Aufzugsstörung im Gemeinschaftsbereich oder eine externe Fassadendämmung Vollmacht erteilen, macht den Rechtsschutz praktisch unmöglich. Der Kassationshof hat durch die Methode der „funktionalen Auslegung" das Recht weiterentwickelt, um diese Blockade zu überwinden.

Wichtige Rechtsprechungsanalyse: In der Entscheidung Nr. 2018/13432 der 8. Zivilkammer des Kassationshofs stellte das Gericht die soziologische Realität über rechtliche Formeln: „Das Nichtfüllen der rechtlichen Lücke, die in Bezug auf die Verwaltung und die Parteifähigkeit entstanden ist... führt dazu, dass Streitigkeiten ohne Lösung bleiben." Das Gericht stellte fest, dass Hausverwaltungen entsprechend den Anforderungen des modernen Stadtlebens unter bestimmten Bedingungen Parteifähigkeit anerkannt werden sollte.

Ähnlich akzeptierte die Allgemeine Versammlung des Kassationshofs in der Entscheidung Nr. 2017/260; „Obwohl die Hausverwaltung keine Rechtspersönlichkeit hat; kann der Verwalter auf der Grundlage seiner aus dem Gesetz und dem Verwaltungsplan entstehenden Befugnis Verträge schließen, die Schuld- und Forderungsbeziehungen mit Dritten begründen" — womit die Verwaltung, die Vertragspartei ist, auch Partei in aus diesem Vertrag entstehenden Rechtsstreitigkeiten sein kann.

4.3. Fälle, in denen die Verwaltung Klage erheben kann, und Ausnahmen

Im Lichte der Kassationshof-Entscheidungen haben Hausverwaltungen in folgenden Situationen Parteifähigkeit:

1. Gemeinschaftskosten-Forderungen (Hausgeld-Klagen): Gemäß KMK Artikel 35/i kann der Verwalter direkt gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Hausgeldschuld nicht zahlt, Klage erheben und Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Ein Generalversammlungsbeschluss ist hierfür nicht einmal erforderlich; das Gesetz erteilt direkt Befugnis.
2. Verhinderung der Einmischung in Gemeinschaftsbereiche: Bei unrechtmäßiger Besetzung von Gemeinschaftsbereichen (zum Beispiel Umwandlung des Schutzraums in einen Lagerraum) kann der Verwalter im Rahmen der Pflicht zum „Schutz der Hauptimmobilie" eine Unterlassungsklage erheben.
3. Dienstleistungsverträge: In Streitigkeiten, die aus Verträgen entstehen, bei denen die Verwaltung Vertragspartei ist (Sicherheit, Landschaftspflege, Aufzugswartung usw.), kann sie als Vertragspartei klagen.
4. Mangelhafte Erfüllung und unvollständige Arbeiten (Kritischer Bereich): Klagen gegen Auftragnehmer wegen Mängeln in Gemeinschaftsbereichen sind die sensibelste Angelegenheit. Der Kassationshof macht es in diesen Klagen zur Voraussetzung, dass der Verwalter „von der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich bevollmächtigt wurde" (Vgl. Kassationshof 3. Zivilkammer 2024/3912 Fall). Wenn kein Generalversammlungsbeschluss vorliegt, geben die Gerichte dem Verwalter Zeit, diesen Mangel zu beheben (einen Beschluss zu holen und zurückzukommen).

Fälle, in denen keine Klagen erhoben werden können: In Rechtsstreitigkeiten, die das Eigentumsrecht direkt betreffen (Grundbuchlöschung und -eintragung, Vorkaufsrecht usw.), hat die Hausverwaltung absolut keine Parteifähigkeit. Diese Klagen müssen direkt von den Eigentümern erhoben werden.

5. Problem des Übergangs zur Gebäudekomplex-Verwaltung und De-Facto-Verwaltungen

Der durch KMK Artikel 66 und folgende geregelte Übergang zur „Gebäudekomplex"-(Wohnanlage-)Verwaltung birgt in der Praxis große Probleme. Viele Wohnanlagen werden zwar faktisch wie ein Gebäudekomplex verwaltet, haben aber keinen „Gebäudekomplex-Vermerk" im Grundbuch oder haben keinen „Gebäudekomplex-Verwaltungsplan" registriert.

Wie in der Entscheidung des Istanbuler 16. Handelsgerichts erster Instanz festgestellt; „Da auf tatsächlich fertiggestellte Wohnanlagen und Apartmentgebäude, die sich im Stadium des Baurechtsverhältnisses befinden, Wohnungseigentumsbestimmungen angewendet werden", beseitigt die Tatsache, dass die Wohnanlage noch nicht offiziell zur Gebäudekomplex-Verwaltung übergegangen ist, die Befugnisse der faktischen Verwaltung nicht vollständig. Der Kassationshof neigt dazu, im Rahmen von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs die Entscheidungen von Verwaltungen, die sich tatsächlich gebildet haben und von Eigentümern übernommen wurden, trotz formaler Mängel als gültig anzuerkennen. Für vollständige Rechtssicherheit ist jedoch die Eintragung des Gebäudekomplex-Vermerks in das Grundbuch unerlässlich.

6. Fazit und Bewertung

Das türkische Wohnungseigentumsrecht ist auf der Suche nach einem Gleichgewicht zwischen der statischen Struktur der Gesetzgebung und der dynamischen Struktur des sozialen Lebens. Obwohl Hausverwaltungen keine Rechtspersönlichkeit haben, haben sie durch die Methode der „funktionalen Auslegung" des Kassationshofs eine „begrenzte Parteifähigkeit" erlangt, die die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft schützen kann.

Diese „sui generis"-Struktur legt Verwaltern große Verantwortlichkeiten auf. Verwalter handeln einerseits als Beauftragte der Wohnungseigentümer, verwalten andererseits eine nach Geschäftslogik operierende Organisation. Für die Rechtssicherheit ist es von entscheidender Bedeutung, dass Hausverwaltungen insbesondere bei Klagen, die sie gegen Dritte oder Auftragnehmer einreichen werden, eine klare, eindeutige und detaillierte „Befugnis zur Klageführung" von der Wohnungseigentümerversammlung einholen. Andernfalls besteht stets das Risiko, dass die Klage wegen „fehlender aktiver Parteifähigkeit" abgewiesen wird.

In zukünftigen gesetzlichen Regelungen würde die Gewährung eines Rechtspersönlichkeitsstatus, auch wenn begrenzt, für Hausverwaltungen über einer bestimmten Größe (zum Beispiel über 500 unabhängige Abschnitte) die grundlegendste Lösung sein, um die aktuelle Verwirrung zu beseitigen.