Stadtumgestaltung im türkischen Recht: Theorie, Praxis und aktuelle rechtliche Probleme

STADTUMBAU IM TÜRKISCHEN RECHT: THEORIE, PRAXIS UND AKTUELLE RECHTSPROBLEME

1. EINLEITUNG

Die Türkei ist ein Land, das geologisch auf aktiven Verwerfungslinien liegt und im Laufe der Geschichte mit verheerenden Erdbeben konfrontiert wurde. Diese geografische Realität hat in Verbindung mit ungeplanter Urbanisierung und unkontrolliertem Baubestand den Begriff „Stadtumbau" von einer bloßen Option zu einer lebenswichtigen Notwendigkeit gemacht. Im rechtlichen Rahmen ist Stadtumbau der Prozess der Umgestaltung von Gebieten und Gebäuden, die ein Katastrophenrisiko tragen, in gesunde Lebensumgebungen, die den Regeln der Wissenschaft und Kunst entsprechen, um die Sicherheit von Leib und Leben sowie von Eigentum zu gewährleisten.

Ziel dieser Arbeit ist es, das durch das Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko („Gesetz Nr. 6306") geprägte Stadtumbauregime, die im Jahr 2023 vorgenommenen grundlegenden gesetzlichen Änderungen, die Balance zwischen Eigentumsrecht und öffentlichem Interesse sowie die in der Praxis auftretenden rechtlichen Streitigkeiten detailliert zu untersuchen.

2. RECHTLICHER RAHMEN DES STADTUMBAUS UND GRUNDBEGRIFFE

Das Stadtumbaurecht ist ein interdisziplinäres Gebiet, das an der Schnittstelle von Verwaltungsrecht, Sachenrecht und Bauplanungsrecht angesiedelt ist.

2.1. Gesetzliche Grundlagen

Die Grundlage des Verfahrens ist das Gesetz Nr. 6306 vom 16.05.2012. Die Anwendung beschränkt sich jedoch nicht auf dieses Gesetz allein. Während Art. 73 des Gemeindegesetzes Nr. 5393 den Gemeinden die Befugnis gibt, „Stadtumbau- und Entwicklungsgebiete" auszuweisen, regelt das Gesetz Nr. 5366 über die Erneuerung und den Schutz abgenutzter historischer und kultureller Immobilien den Umbau in Schutzzonen. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf dem Gesetz Nr. 6306 als dem am häufigsten angewendeten Regelwerk.

2.2. Grundlegende Statuten

Das Gesetz strukturiert den Umbauprozess über drei Hauptstatuten:

A. Risikobauwerk: Ein Bauwerk, das sich innerhalb oder außerhalb eines Risikogebiets befindet und seine wirtschaftliche Nutzungsdauer überschritten hat oder dessen Einsturz- oder schwere Beschädigungsgefahr auf der Grundlage wissenschaftlicher und technischer Daten festgestellt wurde. Diese Feststellung kann von den Eigentümern bei lizenzierten Organisationen in Auftrag gegeben werden oder von der Verwaltung von Amts wegen erfolgen. Die Feststellung eines Risikobauwerks wird im Grundbuch eingetragen und den Eigentümern mitgeteilt.

B. Risikogebiet: Ein Gebiet, das aufgrund seiner Bodenbeschaffenheit oder der darauf befindlichen Bebauung das Risiko von Personen- und Sachschäden birgt. Die Ausweisung als Risikogebiet erfolgt durch Präsidialerlass. Nach der Rechtsprechung des Staatsrates (Danıştay) reicht es für die Ausweisung als Risikogebiet nicht aus, dass die Gebäude alt sind; es muss durch technische Berichte (Bodenuntersuchungen, Gebäudeanalysen) nachgewiesen werden, dass das Gebiet als Ganzes ein Risiko für Personen- und Sachschäden darstellt.

C. Reservebaugebiet: In der ursprünglichen Fassung des Gesetzes als „zur Nutzung als neues Siedlungsgebiet" bestimmte Gebiete definiert, wurde der Ausdruck „als neues Siedlungsgebiet" durch die Gesetzesänderung Nr. 7471 vom 07.11.2023 aus dem Text gestrichen. Diese Änderung hat den Weg dafür geebnet, dass auch bestehende Siedlungsgebiete (bewohnte Ortschaften) als Reservebaugebiet ausgewiesen werden können. Dies ist in der Rechtslehre ein umstrittenes Thema hinsichtlich des Eingriffs in das Eigentumsrecht.

3. ABLAUF DES UMBAUPROZESSES

Der Prozess besteht aus vier Hauptphasen: Feststellung, Entscheidungsfindung, Abriss und Wiederaufbau.

3.1. Feststellung und Einspruchsverfahren

Gegen den Risikobauwerk-Feststellungsbericht kann innerhalb von 15 Tagen ab Zustellungsdatum Einspruch erhoben werden. Einsprüche werden von der Technischen Kommission beim Provinzdirektorat für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel geprüft. Die Kommission überprüft den Bericht in technischer Hinsicht (Bohrkernproben, Bewehrungsfeststellung usw.). Bei Ablehnung des Einspruchs wird der Bericht rechtskräftig und der Abrissvorgang beginnt.

3.2. Entscheidungsquorum: Die „einfache Mehrheit"-Revolution

In den ersten Jahren des Gesetzes Nr. 6306 war für Entscheidungen über den Wiederaufbau nach dem Abriss, Bauverträge gegen Wohnungsrecht usw. eine „Zwei-Drittel-Mehrheit (2/3)" der Eigentümer erforderlich. Da diese Quote in der Praxis zu Blockaden führte, wurde sie durch die Änderung vom 07.11.2023 auf „einfache Mehrheit der Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile" (50%+1) herabgesetzt.

Diese Änderung bedeutet: Die Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Gesamtgrundstücksanteile halten, können entscheiden über:

• Wie das Gebäude gebaut werden soll,
• Mit welchem Auftragnehmer eine Vereinbarung getroffen wird,
• Die Vertragsbedingungen (Aufteilungsquoten, technische Spezifikationen usw.).

3.3. Lage der Minderheitseigentümer und Verkauf

Den Minderheitseigentümern, die der mit einfacher Mehrheit getroffenen Entscheidung nicht zustimmen, wird über den Notar oder durch Bekanntmachung im Ortsvorsteheramt eine Frist von 15 Tagen eingeräumt, um der Entscheidung beizutreten. Die Grundstücksanteile derjenigen, die innerhalb dieser Frist nicht zustimmen, werden zum nicht unter dem vom Ministerium (oder der von ihm ermächtigten Verwaltung) festgestellten Verkehrswert liegenden Preis im Wege der öffentlichen Versteigerung an die anderen zustimmenden Miteigentümer verkauft. Falls die Miteigentümer nicht kaufen, werden diese Anteile durch den Fiskus oder die Verwaltung enteignet.

4. GRUNDLEGENDE RECHTSPROBLEME IN DER PRAXIS

Der Stadtumbauprozess zielt theoretisch auf öffentliches Interesse und Sicherheit ab, stößt in der Praxis jedoch auf Eigentumsrechtsverletzungen, vertragliche Streitigkeiten und fehlerhafte Verwaltungsakte.

4.1. Auftragnehmerbedingte Probleme und Vertragskündigung

Der schmerzhafteste Aspekt des Stadtumbaus ist, dass Auftragnehmerunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder bösgläubig den Bau nicht fertigstellen. Durch eine dem Art. 6 Abs. 14 des Gesetzes Nr. 6306 hinzugefügte Bestimmung wurde den Eigentümern ein einseitiges Kündigungsrecht eingeräumt.

Demnach gilt: Wenn

1. nicht innerhalb von 1 Jahr nach dem Datum des vorgesehenen Baubeginns mit den Arbeiten begonnen wird, oder
2. die Bauarbeiten auf einem bestimmten Stand eingestellt wurden und seit mindestens 6 Monaten keine Bautätigkeit auf dem Niveau fortgeführt wird, das für die Fertigstellung des Projekts erforderlich wäre,

wird dem Auftragnehmer nach einem Beschluss der einfachen Mehrheit der Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile und einem Antrag an das Ministerium sowie nach der durch das Ministerium vorgenommenen Feststellung eine Frist von 30 Tagen eingeräumt. Wird nach Ablauf dieser Frist nicht mit der Arbeit begonnen, gelten die Verträge als von Amts wegen gekündigt. Diese Regelung ist ein vom allgemeinen Kündigungsrecht des Schuldrechts (Erforderlichkeit einer Gerichtsentscheidung) abweichender, verwaltungsrechtlicher Kündigungsmechanismus.

4.2. Streitigkeiten über Lagewert (Şerefiye) und Wohnungsaufteilung

Die Lage, Ausrichtung und das Stockwerk der Wohnungen im alten Gebäude stimmen nicht immer mit den Eigenschaften der Wohnungen im neu zu errichtenden Gebäude überein. Diese als „Şerefiye" (Lagewert/Lagezuschlag) bezeichneten Wertdifferenzen führen zu erheblichen Streitigkeiten zwischen den Eigentümern.

Beispielsweise wirft die Zuweisung einer rückwärtig gelegenen Erdgeschosswohnung im neuen Projekt an einen Eigentümer, der im alten Gebäude im 5. Stock mit Meeresblick wohnte, die Frage einer Verletzung des Eigentumsrechts auf. In den Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs und des Staatsrates wird der Grundsatz der „billigen Aufteilung" betont. Wenn der von der einfachen Mehrheit gefasste Beschluss das Eigentumsrecht der Minderheit unverhältnismäßig verletzt (z.B. wenn der Minderheit Kellergeschosswohnungen zugewiesen werden, während die Mehrheit die besten Wohnungen erhält), stellt dieser Beschluss einen „Rechtsmissbrauch" dar und kann aufgehoben werden.

4.3. Wertermittlung und das Problem des Verkehrswerts

Die vor dem Verkauf der Anteile der nicht zustimmenden Eigentümer vorgenommene Wertermittlung (Schätzung) wird von SPK-lizenzierten Bewertungsorganisationen durchgeführt. In der Praxis sind jedoch Behauptungen weit verbreitet, dass diese Berichte die Marktrealität nicht widerspiegeln und der Grundstückswert zu niedrig angesetzt wird. Dies ist das Thema, das in Verfahren vor Verwaltungsgerichten am häufigsten einer Sachverständigenprüfung bedarf. Die Gerichte begnügen sich nicht mit dem Bericht der lizenzierten Organisation, sondern lassen durch gerichtliche Sachverständige eine erneute Besichtigung und Bewertung durchführen.

4.4. Rechtliche Stellung der Mieter

Der Stadtumbau betrifft nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter unmittelbar. Gemäß Gesetz Nr. 6306:

• Erhalten Mieter, die in Risikobauwerken wohnen, (einmalig) Umzugshilfe oder Mietzuschuss.
• Die Räumung der Mieter ist zwingend erforderlich.
• Mieter können keine Ansprüche auf das neu zu errichtende Gebäude geltend machen; sie können jedoch unter den vom Ministerium festgelegten Bedingungen von Wohnkreditzinsförderung profitieren.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Abrissverfahren zum Stillstand kommen, weil die Räumungszustellung an den Mieter nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

4.5. Zustellungsprobleme

Das Gesetz Nr. 6306 enthält auch besondere Regelungen zum Zustellungsverfahren. Neben den allgemeinen Bestimmungen des Zustellungsgesetzes gibt es beschleunigende Regelungen wie die Zustellung an Adressen im adressbasierten Bevölkerungsmeldesystem und die Fiktion der Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt für nicht erreichbare Personen. Die Zustellungsverfahren bei im Ausland lebenden Staatsangehörigen oder bei durch Erbschaft übergegangenen, aber im Grundbuch noch nicht umgeschriebenen Immobilien sind jedoch voller rechtlicher Mängel. Das Verfassungsgericht verlangt bei Maßnahmen, die den Kern des Eigentumsrechts berühren, eine Zustellung, die gewährleistet, dass die Person persönlich davon Kenntnis erlangt.

5. GERICHTLICHE KONTROLLE UND KLAGEARTEN

Die im Stadtumbauprozess entstehenden Streitigkeiten werden je nach ihrer Natur vor Verwaltungsgerichten oder ordentlichen Gerichten gelöst.

5.1. Verwaltungsgerichtsbarkeit (Verwaltungsgerichte)

Dies sind Klagen gegen Maßnahmen, die die Verwaltung unter Ausübung hoheitlicher Gewalt getroffen hat:

• Klage auf Aufhebung der Risikobauwerk-Feststellung: Eigentümer können diese Klage mit dem Argument erheben, dass das Gebäude nicht risikobehaftet ist.
• Klage auf Aufhebung des Abrissbeschlusses: Wird mit dem Argument erhoben, dass die Räumungs- und Abrissmaßnahme rechtswidrig ist.
• Klage auf Aufhebung des Risikogebiet-/Reservegebietsbeschlusses: Wird vor dem Staatsrat oder dem Verwaltungsgericht gegen einen Präsidial- oder Ministeriumsakt erhoben.
• Klage auf Aufhebung des Anteilsverkaufs: Ein Minderheitseigentümer kann Klage erheben mit der Behauptung, dass die Versteigerung seines Anteils verfahrenswidrig war oder der Wert zu niedrig angesetzt wurde.

Wichtiger Hinweis: Gemäß Art. 6/9 des Gesetzes Nr. 6306 war die Anordnung der aufschiebenden Wirkung bei Klagen gegen nach diesem Gesetz getroffene Verwaltungsmaßnahmen bis zur Aufhebung durch das Verfassungsgericht im Jahr 2014 verboten. Derzeit kann aufschiebende Wirkung angeordnet werden, jedoch interpretieren die Gerichte die Voraussetzung des „schwer zu ersetzenden Schadens" sehr streng und lehnen Anträge auf aufschiebende Wirkung in der Regel mit der Begründung der öffentlichen Sicherheit (Erdbebenrisiko) ab.

5.2. Ordentliche Gerichtsbarkeit (Zivilgerichte)

Dies sind Klagen aus privatrechtlichen Beziehungen:

• Klagen aus Bauverträgen gegen Grundstücksanteil: Kündigungs-, Schadensersatz- und Mangelklagen zwischen Auftragnehmer und Eigentümern.
• Klagen auf Grundbuchberichtigung und Eintragung: Behauptungen, dass der mit einfacher Mehrheit gefasste Beschluss die Rechte der Minderheit verletzt und eine fehlerhafte Eintragung vorgenommen wurde.
• Feststellungsklagen: Klagen zur Feststellung, dass der Auftragnehmer die Arbeit aufgegeben hat.

6. BEWERTUNG DER ÄNDERUNGEN VON 2023

Die durch das Gesetz Nr. 7471 vorgenommenen Änderungen zielen darauf ab, den Prozess zu beschleunigen. Insbesondere:

• Die Herabsetzung des Entscheidungsquorums auf einfache Mehrheit,
• Die Beschleunigung der Zustellungsverfahren durch E-Government und Ortsvorsteheramtsbekanntmachung,
• Die Ausweitung der Befugnis zur Räumung und Türöffnung durch Sicherheitskräfte,
• Die Erweiterung der Definition des Reservegebiets

haben die Position der Verwaltung gestärkt. Diese Beschleunigung steht jedoch gelegentlich in Konflikt mit den Grundsätzen des „Rechtsstaats" und des „Eigentumsrechts". Es wird kritisiert, dass die Möglichkeiten der unter der Mehrheitsherrschaft leidenden Minderheitseigentümer, ihre Rechte geltend zu machen, faktisch eingeschränkt wurden.

7. SCHLUSSFOLGERUNG UND EMPFEHLUNGEN

Der Stadtumbau ist für die Türkei ein nicht aufschiebbares Sicherheitsproblem. Das Gesetz Nr. 6306 sieht ein mit außerordentlichen Befugnissen ausgestattetes Regime vor, um dieses Problem zu lösen. Der Erfolg der Umsetzung sollte jedoch nicht nur daran gemessen werden, ob Gebäude erneuert werden, sondern auch daran, ob in diesem Prozess soziale Gerechtigkeit und Rechtssicherheit gewährleistet werden.

Um die Probleme in der Praxis zu überwinden, ist Folgendes erforderlich:

1. Transparenz: Bewertungsberichte und Aufteilungstabellen müssen allen Eigentümern transparent zur Verfügung gestellt werden.
2. Effektive Gerichtsbarkeit: Verwaltungsgerichte müssen durch rasche Sachverständigenprüfungen zwischen tatsächlich risikobehafteten und nicht risikobehafteten Bauwerken unterscheiden.
3. Auftragnehmergarantie: Die Pflicht zur Bauvollendungsversicherung oder Bankbürgschaft muss effektiver durchgesetzt werden.
4. Mieterrechte: Die Unterstützungsleistungen für Mieter müssen an die aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse (Mietpreise) angepasst werden.

Abschließend lässt sich sagen: Der Stadtumbau ist das typischste Beispiel für eine Einschränkung des Eigentumsrechts aus Gründen des öffentlichen Interesses. Es ist ein Gebot des Rechtsstaats, dass diese Einschränkung dem Grundsatz der „Verhältnismäßigkeit" entspricht.