Enteignungssystem im türkischen Recht: Theorie, Anwendung und gerichtliche Kontrolle

DAS ENTEIGNUNGSREGIME IM TÜRKISCHEN RECHT: THEORIE, ANWENDUNG UND GERICHTLICHE KONTROLLE

I. EINLEITUNG: DIE GRENZEN DER EINMISCHUNG IN DAS EIGENTUMSRECHT UND VERFASSUNGSSCHUTZ

Das Eigentumsrecht ist durch Artikel 35 der Verfassung und Artikel 1 des Zusatzprotokolls zur Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) geschützt. Enteignung ist eine der schwerwiegendsten Einmischungen in dieses Recht. Aus diesem Grund kann eine Enteignung nur zu dem Zweck von „öffentlichem Interesse", „durch Gesetz" und „in Einklang mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip" durchgeführt werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichts ist die Befugnis zur Enteignung nicht unbegrenzt; es muss ein „gerechter Ausgleich" (fair balance) zwischen dem Zweck des öffentlichen Interesses und dem Eigentumsrecht des Einzelnen hergestellt werden.

II. ANALYSE DES VERWALTUNGSVERFAHRENS: VORBEREITUNGS- UND ENTSCHEIDUNGSSTUFEN DER ENTEIGNUNG

Obwohl der Enteignungsprozess mit dem einseitigen Willen der Verwaltung beginnt, wird er durch Stufen wie gerichtliche Überprüfung und Kaufverfahren ausgeglichen. Dieser Prozess ist eine Kette von Verwaltungsverfahren mit intensiven technischen Details.

A. Entscheidung über öffentliches Interesse und Genehmigungsmechanismus

Das erste und konstituierende Element der Enteignung ist die „Entscheidung über öffentliches Interesse." Die Artikel 5 und 6 des Gesetzes Nr. 2942 bestimmen auf hierarchische Weise, welche Behörden diese Entscheidung treffen und genehmigen werden.

• Befugniselement: Die Behörde, die die Entscheidung über öffentliches Interesse trifft, wird im Gesetz erschöpfend aufgezählt. Eine von einer nicht zuständigen Behörde getroffene Entscheidung führt zur Ungültigwerdung und Aufhebung des Verwaltungsakts in Bezug auf das Befugniselement.
• Begründungselement (Gegenstand): Der Verwaltungsrat akzeptiert nicht, dass eine Entscheidung über öffentliches Interesse auf abstrakte Begründung basiert; er sucht nach der Existenz eines konkreten, projektgestützten, untersuchten und spezifisch budgetierten Bedarfs. Zum Beispiel werden Enteignungen, die „für zukünftige Bedürfnisse" durchgeführt werden, häufig von der 6. Abteilung des Verwaltungsrats aufgehoben.

B. Beginn des Enteignungsverfahrens und Eintrag im Grundbuch (Artikel 7)

Nach der Enteignungsentscheidung erstellt die Verwaltung einen maßstabsgetreuen Plan der Immobilie, identifiziert die Eigentümer und fordert an, dass ein „Enteignungseintrag" in das Grundbuch eingetragen wird. Dieser Eintrag ist 6 Monate gültig. Wenn innerhalb von 6 Monaten keine Preisfeststellungsklage eingereicht wird, wird der Eintrag automatisch ungültig (Artikel 7/3). Diese Bestimmung ist eine wichtige Garantie, die verhindert, dass das Eigentumsrecht unbegrenzt ausgesetzt bleibt.

C. Zwingende Priorität des Kaufverfahrens (Artikel 8)

Der Gesetzgeber hat das „Kaufverfahren" (Verhandlung) als obligatorische vorläufige Stufe vorgesehen, um Streitigkeiten beizulegen, ohne sie vor Gericht zu bringen.

• Bewertungsausschuss: Dieser Ausschuss, der innerhalb der Verwaltung etabliert ist, bestimmt den geschätzten Preis der Immobilie.
• Ausgleichsausschuss: Führt Verhandlungsgespräche mit dem Eigentümer.
• Kaufverfahren als Klagevoraussetzung: Nach ständiger Rechtsprechung der Allgemeinen Versammlung des Kassationshofs und der 5. Zivilkammer muss die Aktion abgewiesen werden, wenn die Verwaltung eine Registrierungsklage direkt einreicht, ohne das Kaufverfahren ordnungsgemäß durchzuführen (z.B. ohne den Eigentümer ordnungsgemäß einzuladen), aus „Mangel einer Klagevoraussetzung". Diese Stufe ist kein formales Verfahren, sondern eine sachlich relevante Verpflichtung.

III. JUSTIZIELLE STUFE: PREISFESTSTELLUNG UND REGISTRIERUNGSKLAGE (ARTIKEL 10)

Mit der durch Gesetz Nr. 4650 im Jahr 2001 vorgenommenen Änderung wurde die Befugnis der Verwaltung, den Preis einseitig zu bestimmen und in Besitz zu nehmen, aufgehoben; ein System der Preisfeststellung durch Gericht und Vorauszahlung wurde eingeführt. Diese Klage ist die technischste und am häufigsten auftretende Art von Klage im Enteignungsrecht.

A. Rechtliche Natur und Parteien der Klage

Eine Klage gemäß Artikel 10 ist eine von der Verwaltung eingereichte Klage, die die Feststellung des Preises der Immobilie und ihre Registrierung auf den Namen der Verwaltung anstrebt. Der Kläger ist die Verwaltung, und der Beklagte ist der Grundbucheigentümer. Bei dieser Klage ist das Gericht verpflichtet, den wahren Preis in Übereinstimmung mit dem „Prinzip der von Amts wegen Untersuchung" zu finden; es ist nicht an die von den Parteien eingereichten Beweise gebunden.

B. Bewertungskriterien (Artikel 11) und Rechtsprechung des Kassationshofs

Das Herz des Enteignungsrechts ist, wie der Wert der Immobilie bestimmt wird. Die 5. Zivilkammer des Kassationshofs hat zu dieser Angelegenheit eine äußerst strikte und mathematisch formulierte Rechtsprechung etabliert. Immobilien werden in zwei Hauptkategorien bewertet:

1. Immobilien mit dem Charakter von Land:

Damit eine Immobilie als Land angesehen werden kann, muss sie entweder innerhalb des Bebauungsplans liegen und von städtischen Diensten profitieren oder innerhalb eines besiedelten Bereichs liegen und von diesen Diensten profitieren (Entscheidung zur Vereinigung der Rechtsprechung des Kassationshofs vom 17.04.1998, Fall 1996/3, Entscheidung 1998/1).

• Methode: „Vergleichbare Verkäufe" (Artikel 11/1-g).
• Vergleichbare Kriterien: Der Vergleichbare muss; ein Verkaufsdatum haben, das dem Enteignungsdatum nahe kommt (vorzugsweise im gleichen Jahr), kein Spezialverkauf sein (zwischen Verwandten, betrügerisch usw.), Merkmale ähnlich der fraglichen Immobilie aufweisen und ein amtlich registrierter Verkauf im Grundbuch sein. Grundsteuerrückgaben oder Immobilienanzeigen können nicht als Vergleichbare verwendet werden.
• Berechnung: Der Wert der vergleichbaren Immobilie wird mit dem PPI (Produzentenpreisindex) auf das Klagedatum aktualisiert und durch Proportionieren der Grundsteuerunterschiede zwischen den Immobilien (Lage, Bebauungsstatus usw.) wird der Wert der fraglichen Immobilie gefunden.

2. Immobilien mit dem Charakter von Land (Ackerland):

Jeder Ort, der nicht den Charakter von Land hat, ist Land.

• Methode: „Nettoeinkommensmethode" (Kapitalisierung) (Artikel 11/1-f).
• Datenquelle: Offizielle Daten der Bezirksdirektion für Landwirtschaft und Forstwirtschaft werden als Grundlage verwendet.
• Berechnung: Das Jahresbruttoeinkommen von Kulturpflanzen (Felderwirtschaft) wird ermittelt, Produktionskosten werden davon abgezogen, und das resultierende „Nettoeinkommen" wird durch den Kapitalisierungszinssatz geteilt, um den Rohwert des Landes zu finden.
• Kapitalisierungszinssatz: Nach Kassationshof-Praxis wird ein Satz zwischen 3% und 6% angewendet, variierend je nach Region, in der sich das Land befindet, ob es bewässert/trocken ist und Bevölkerungsdichte. Je niedriger die Quote, desto höher der Landwert.

3. Objektive Wertsteigerung:

Der Kassationshof wendet das Konzept der „objektiven Wertsteigerung" begrenzt an. Steigerungen zwischen 50%-300%, die von Sachverständigen aufgrund von Faktoren wie Lage der Immobilie, Straßenfront und Nähe zu Siedlungen bestimmt wurden, müssen auf konkreten Gründen basieren. Excessive Steigerungen, die mit abstrakten Aussagen gemacht werden, sind Aufhebungsgründe.

C. Registrierung und Zahlung

Der vom Gericht festgestellte Preis wird von der Verwaltung in einer Bank blockiert. Sobald ein Beleg, dass der Preis eingezahlt wurde, dem Gericht eingereicht wird, entscheidet das Gericht über die Registrierung der Immobilie auf den Namen der Verwaltung und die Zahlung des Preises an den Eigentümer. Nach den Aufhebungsentscheidungen des Verfassungsgerichts muss der gesetzliche Zins jetzt nach 4 Monaten ab dem Feststellungsdatum angewendet werden.

IV. DRINGENDE ENTEIGNUNG (ARTIKEL 27): EIN AUSNAHMEVERFAHREN

Die dringende Enteignung ist eine vorübergehende Maßnahme, die es der Verwaltung ermöglicht, die Immobilie in Betracht zu nehmen, wenn das ordentliche Enteignungsverfahren (insbesondere das Kaufverfahren und die Registrierungsklage) lange dauern könnte.

• Bedingungen: Fälle, in denen das Gesetz Nr. 3634 über die Landesverteidigungspflicht angewendet wird, Fälle, in denen der Präsident die Dringlichkeit entschieden hat, oder außerordentliche Situationen in besonderen Gesetzen.
• Verfahren: Die Verwaltung wendet sich an das Gericht erster Instanz. Das Gericht bestimmt innerhalb von 7 Tagen (in der Praxis dauert es länger) den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen. Sobald dieser Wert in einer Bank eingezahlt ist, nimmt die Verwaltung die Immobilie in Besitz.
• Rechtliche Natur: Die dringende Enteignungsentscheidung ist keine „Registrierungs"-Entscheidung; sie gewährt nur die Befugnis, in „Besitz zu nehmen". Das Eigentum gehört immer noch dem Eigentümer. Die Verwaltung muss dann notwendigerweise eine Klage gemäß Artikel 10 einreichen, um den endgültigen Preis festzustellen und die Registrierung durchzuführen.
• Überprüfung durch den Verwaltungsrat: Die 6. Abteilung des Verwaltungsrats hat in letzter Zeit dringende Enteignungsentscheidungen einer strengen Überprüfung unterzogen. Sie akzeptiert nicht, dass die bloße Absicht der Verwaltung, das „schnelle Abschluss des Projekts" wünscht, ausreichend ist; sie sucht nach der Situation der Dringlichkeit, konkret, notwendig und unvermeidbar in Bezug auf öffentliches Interesse zu sein. Dringende Enteignungsentscheidungen, die zu anderen Zwecken als Energieprojekten (Wasserkraftanlagen, erneuerbare Energieanlagen) getroffen werden, werden häufig aufgehoben.

V. ENTEIGNUNG OHNE RECHTSVERFAHREN: RECHTSWIDRIGE EINMISCHUNG

Die Einmischung der Verwaltung in Privateigentum ohne Befolgung der Verfahren im Enteignungsgesetz ist eine inakzeptable Situation in einem Rechtsstaat. Diese Situation wird in zwei Kategorien unterteilt:

A. Tatsächliche Inbesitznahme

Die Verwaltung betritt die Immobilie physisch, baut eine Straße, konstruiert einen Park und richtet eine Einrichtung ein.

• Zuständiges Gericht: Zivilgerichte (Gericht erster Instanz).
• Art der Klage: Die Allgemeine Versammlung des Kassationshofs betrachtet diese Situation als „unerlaubte Handlung". Der Eigentümer kann eine Klage zur „Verhinderung der Einmischung" oder „Preisersatz" einreichen. In der Praxis wird im Allgemeinen eine Preisklage eingereicht, und der Preis der Immobilie wird von der Verwaltung eingezogen und das Grundbuch wird an die Verwaltung übertragen.

B. Rechtliche Inbesitznahme

Obwohl die Immobilie im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke wie Schule, Park oder Straße bestimmt ist, führt die Verwaltung für einen langen Zeitraum keine Enteignung durch (nach Entscheidungen der Allgemeinen Versammlung des Kassationshofs beträgt die angemessene Zeit 5 Jahre) und beschränkt die Bebauungsrechte der Immobilie.

• Zuständiges Gericht: Verwaltungsgerichte (Verwaltungsgericht).
• Verfahren: Mit der Grundsatzentscheidung des Gerichts für Zuständigkeitskonflikte von 2013 wurde akzeptiert, dass diese Klagen in Verwaltungsgerichten als „volle Jurisdiktionsklagen" betrachtet werden sollten. Der Eigentümer sucht Schadensersatz für den Schaden, den er durch die Beschränkung seiner Eigentumsrechte erlitten hat.

VI. FAZIT UND BEWERTUNG

Das türkische Enteignungsrecht ist das Gebiet des Konflikts zwischen der administrativen Machtsonderung und dem Eigentumsrecht des Einzelnen. Die gerichtliche Überprüfung funktioniert durch „Übereinstimmung des Verwaltungsakts mit Recht" (Begründungselement) in Verwaltungsgerichten und durch „Zahlung des wahren Äquivalents (Preis)" in Zivilgerichten.

Kritische Punkte für Rechtsanwender sind wie folgt:

1. Bewertung: Eine korrekte Unterscheidung zwischen Land und Land (Ackerland) und die Qualität der Vergleichbaren bestimmen das Ergebnis der Klage.
2. Verfahren: Es darf nicht vergessen werden, dass das Kaufverfahren eine Klagevoraussetzung ist.
3. Dringende Enteignung: Es darf nicht übersehen werden, dass dieser Weg außergewöhnlich ist und nicht das Eigentum überträgt, sondern nur die Befugnis zur Inbesitznahme gewährt.
4. Zins: Im Lichte von Verfassungsgerichtsentscheidungen muss auf die Daten achten werden, an denen der Zins zu zahlen beginnt, damit der Enteignungspreis nicht an Wert verliert.