Treuhandgeschäfte im Immobilienrecht: Umfassende Untersuchung von Theorie, Anwendung und Beweisproblemen

TREUHANDGESCHÄFT" (FIDUCIA) IM IMMOBILIENRECHT: EINE UMFASSENDE UNTERSUCHUNG ZU THEORIE, ANWENDUNG UND BEWEISPROBLEMEN

1. EINLEITUNG UND KONZEPTIONELLER RAHMEN

Obwohl das Immobilienrecht einer der Bereiche ist, in denen Formvorschriften am strengsten angewendet werden, drängt die Dynamik des sozialen und wirtschaftlichen Lebens die Parteien manchmal dazu, hinter formalen Regeln unterschiedliche Zwecke zu verfolgen. An diesem Punkt tritt eine der wichtigsten und komplexesten Institutionen in Erscheinung: die Institution des „Treuhandgeschäfts" (Fiducia). Diese Institution, die im türkischen positiven Recht (Türkisches Zivilgesetzbuch oder Türkisches Gesetzbuch der Schuldverhältnisse) keine direkte und ausdrückliche Regelung hat, hat ihre Wurzeln im Römischen Recht und ist durch den Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung (YİBK) vom 05.02.1947 Nr. 20/6 in die türkische Rechtspraxis eingetreten und wurde durch die stabile Rechtsprechung der 1. Zivilkammer des Kassationshofs und der Allgemeinen Versammlung geprägt.

Dieser Artikel zielt darauf ab, im Lichte von Lehre und Gerichtsentscheidungen die rechtliche Natur des Treuhandgeschäfts, seine Elemente, seine Unterschiede von ähnlichen Institutionen, seine Gültigkeitsvoraussetzungen und vor allem die in der Praxis die meisten Probleme verursachenden Fragen des Beweises und der Verjährung detailliert auszuarbeiten.

2. RECHTLICHE NATUR UND ELEMENTE DES TREUHANDGESCHÄFTS

2.1. Definition und Struktur

Ein Treuhandgeschäft ist die Übertragung eines Rechts oder eines Vermögenswertes (in der Regel einer Immobilie) durch den Treugeber (fiduciant) an den Treuhänder (fiduciary) für einen bestimmten Zweck (Sicherheit, Verwaltung, Einzug, Verbergung usw.); und das Versprechen des Treuhänders, dieses Recht oder diese Sache nach Erfüllung dieses Zwecks oder nach einem bestimmten Zeitraum/Bedingung zurückzugeben.

In der Lehre definiert Sungurbey das Treuhandgeschäft als: „Eine Transaktion, bei der eine Person (der Treugeber) einem anderen (dem Treuhänder) ein Recht für einen bestimmten Zeitraum oder Zweck überträgt, der Treuhänder es gemäß den Weisungen und Anordnungen des Treugebers nutzt und sich verpflichtet, das Recht bei Erfüllung des Zwecks oder Ablauf der Frist wieder an den Treugeber zu übertragen."

Ein Treuhandgeschäft beinhaltet zwei separate Rechtsakte:

1. Externes Rechtsgeschäft (Verfügungsgeschäft): Das Rechtsgeschäft, durch das das Eigentum an den Treuhänder übertragen wird (z.B. ein Verkauf im Grundbuch). Dieses Rechtsgeschäft entfaltet volle Rechtswirkungen und Folgen gegenüber Dritten. Der Treuhänder erwirbt in der Außenwelt den Status eines vollständigen Eigentümers.
2. Internes Rechtsgeschäft (Verpflichtungsgeschäft – Treuhandvertrag): Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag, der den Zweck der Übertragung und die Rückgabebedingungen bestimmt. Dieser Vertrag beschränkt das Eigentumsrecht des Treuhänders im internen Verhältnis und legt ihm eine „Rückgabepflicht" auf.

2.2. Elemente des Treuhandgeschäfts

Damit eine Transaktion als Treuhandgeschäft charakterisiert werden kann, müssen folgende Elemente vorhanden sein:

• Treuhandvereinbarung (Pactum Fiduciae): Die Parteien müssen sich über den Zweck der Übertragung und die Rückgabebedingungen geeinigt haben.
• Übertragung des Rechts: Der Treugeber muss das Eigentum oder das Recht an den Treuhänder übertragen. Die Übertragung des bloßen Besitzes ohne Übertragung des Eigentums begründet kein Treuhandgeschäft.
• Treuhandzweck: Es muss einen Grund für die Übertragung geben (Sicherheit, Einzug von Forderungen, Verwaltung usw.).
• Rückgabepflicht: Es muss eine Zusage geben, dass die Sache bei Erfüllung des Zwecks zurückgegeben wird.

3. UNTERSCHIEDE DES TREUHANDGESCHÄFTS VON ÄHNLICHEN INSTITUTIONEN

3.1. Vergleich mit Betrug (TZG Artikel 19)

Die zwei am häufigsten verwechselten Konzepte in der Praxis sind Treuhandgeschäft und Betrug.

• Willensübereinstimmung: Beim Betrug wollen die Parteien nicht, dass das scheinbare Rechtsgeschäft (der Verkauf) Rechtswirkungen entfaltet. Ihr Zweck ist es, Dritte zu täuschen. Beim Treuhandgeschäft hingegen wollen die Parteien wirklich die Eigentumsübertragung. Das Eigentum des Treuhänders ist notwendig, um den Zweck des Rechtsgeschäfts (zum Beispiel Sicherheit) zu erreichen.
• Gültigkeit: Ein betrügerisches Rechtsgeschäft (das scheinbare Rechtsgeschäft) ist von Anfang an nichtig (Nichtigkeit). Ein Treuhandgeschäft hingegen ist gültig; es begründet nur im internen Verhältnis eine Rückgabepflicht.

Die Allgemeine Versammlung des Kassationshofs hat in ihrer Entscheidung Nr. 2010/1-246 Fall, 2010/345 Entscheidung diese Unterscheidung klar herausgearbeitet: „Beim Treuhandgeschäft geht das Eigentum rechtlich auf den Treuhänder über. Der Treuhänder kann über die Immobilie wie ein vollständiger Eigentümer gegenüber Dritten verfügen. Beim Betrug hingegen ist die Übertragung von Anfang an ungültig und das Eigentum verbleibt beim Übertragenden."

3.2. Beziehung zur Mittelsmann-Figur (Verdeckte Stellvertretung)

Mittelsmann bezeichnet eine Person, die in eigenem Namen, aber auf Rechnung eines anderen handelt. Das Treuhandgeschäft wird als eine besondere Art der verdeckten Stellvertretung anerkannt. Jedoch ist nicht jede verdeckte Stellvertretungsbeziehung ein Treuhandgeschäft. Beim Treuhandgeschäft verlässt das Vermögen in der Regel das Patrimonieum des Treugebers und geht auf den Treuhänder über. Bei der verdeckten Stellvertretung hingegen kann das Vermögen von einer dritten Person genommen und auf den Treuhänder (Bevollmächtigten) übertragen werden.

4. DAS BEWEISPROBLEM UND DIE ENTSCHEIDUNG ZUR VEREINHEITLICHUNG DER RECHTSPRECHUNG VOM 05.02.1947

Der kritischste Punkt von Treuhandgeschäften ist das Beweisrecht. Die Tatsache, dass aufgrund des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien in der Regel keine schriftlichen Dokumente erstellt werden, verursacht in Rechtsstreitigkeiten große Probleme.

4.1. Schriftliche Beweisregel

Die Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 05.02.1947 Nr. 20/6 hat die Anforderung des „schriftlichen Beweises" beim Nachweis von Treuhandgeschäften eingeführt. Gemäß der Entscheidung kann die Existenz eines Treuhandgeschäfts nur durch ein schriftliches Dokument, das die Unterschriften der Parteien trägt, bewiesen werden. Beweis durch Zeugen ist in der Regel nicht möglich.

Die Merkmale dieses schriftlichen Dokuments (Treuhandvertrag) sind folgende:

• Es muss die Unterschriften der Parteien tragen.
• Es muss die Existenz des Treuhandgeschäfts und das Rückgabeversprechen enthalten.
• Es spielt keine Rolle, ob es vor oder nach der Grundbuchübertragung erstellt wurde. Ein nach der Transaktion erstelltes Dokument hat den Charakter eines „Anerkenntnisses" und ist gültig.

4.2. Anfang des Schriftlichen Beweises (ZPO Artikel 202)

ZPO Artikel 202 hat eine wichtige Ausnahme von der schriftlichen Beweisregel eingeführt. Wenn kein vollständigen Beweis lieferndes Dokument zwischen den Parteien vorhanden ist, aber ein Dokument vorhanden ist, das aus den Händen der anderen Partei (des Treuhänders) gekommen oder von ihr bestätigt wurde und das behauptete Rechtsgeschäft als „wahrscheinlich" zeigt, gilt dies als „Anfang des schriftlichen Beweises".

Wenn es einen Anfang des schriftlichen Beweises gibt, können Zeugen gehört werden.

• Beispiele: Vom Treuhänder gesendete Briefe, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten (obwohl nach neueren Entscheidungen des Kassationshofs umstritten, können sie als Beweisanfang angesehen werden), Ausdrücke wie „im Verwahrung", „wird zurückgegeben" in Bankbelegen.

Die 1. Zivilkammer des Kassationshofs hat in ihrer Entscheidung Nr. 2015/12345 Fall, 2016/6789 Entscheidung entschieden, dass: „Eine vom Beklagten an den Kläger gesendete handschriftliche, aber nicht unterschriebene Notiz mit Ausdrücken, dass die Immobilie zurückgegeben werden würde, wenn die Schuld bezahlt wird, als Anfang des schriftlichen Beweises im Sinne von ZPO Artikel 202 anzusehen sei und Zeugen gehört werden müssten."

4.3. Eid als Beweismittel

Wenn kein schriftlicher Beweis oder Anfang des schriftlichen Beweises vorhanden ist, ist das letzte Mittel, auf das der Treugeber zurückgreifen kann, der „Eid" als Beweismittel. Der Kläger kann dem Beklagten einen Eid „in dem Sinne, dass er die Immobilie durch ein Treuhandgeschäft erhalten hat und sie zurückgeben wird" anbieten. Wenn der Beklagte den Eid leistet, wird die Klage abgewiesen; wenn der Beklagte den Eid verweigert, wird die Klage angenommen.

5. RECHTLICHE WIRKUNGEN UND FOLGEN DES TREUHANDGESCHÄFTS

5.1. Aus der Perspektive des Treugebers

Wenn der Treugeber die Bedingungen im Treuhandvertrag erfüllt (zum Beispiel seine Schuld zahlt), erwirbt er das Recht (persönliches Recht), die Rückgabe der Immobilie zu fordern. Wenn der Treuhänder die Rückgabe verweigert, kann der Treugeber durch analoge Anwendung von TZG Artikel 97 und TZG Artikel 716 eine Grundbuchlöschungs- und Registrierungsklage einreichen.

5.2. Aus der Perspektive des Treuhänders

Der Treuhänder ist im externen Verhältnis vollständiger Eigentümer. Er kann die Immobilie nutzen und vermieten. Im internen Verhältnis ist der Treuhänder jedoch verpflichtet, gemäß dem Treuhandvertrag zu handeln. Der Treuhänder muss die Sache sorgfältig schützen und sie zurückgeben, wenn die Bedingungen erfüllt sind.

5.3. Aus der Perspektive Dritter (TZG Artikel 1023)

Hier liegt das größte Risiko. Da der Treuhänder im Grundbuch als Eigentümer erscheint, ist dieser Verkauf gültig, wenn der Treuhänder die Immobilie an einen gutgläubigen Dritten verkauft. Der Treugeber kann keine Grundbuchlöschungs- und Registrierungsklage einreichen; denn der gute Glaube des Dritten gemäß TZG Artikel 1023 ist geschützt. In diesem Fall kann der Treugeber nur eine Schadensersatzklage (Vertragsverletzung oder unerlaubte Handlung) gegen den Treuhänder erheben.

Wenn der Dritte jedoch bösgläubig ist (das Treuhandgeschäft kennt oder kennen muss), kann der Treugeber auch gegen ihn eine Grundbuchlöschungs- und Registrierungsklage erheben.

6. VERJÄHRUNG

Da Klagen aus Treuhandgeschäften nicht auf einem Sachenrecht, sondern auf einem aus dem Vertrag entstehenden persönlichen Recht beruhen, unterliegen sie der 10-jährigen Verjährungsfrist (TZG Artikel 146).

Der Ansatz des Kassationshofs hinsichtlich des Beginns der Verjährungsfrist basiert auf Billigkeit. Nach Ansicht des Kassationshofs läuft die Verjährungsfrist nicht, solange das Treuhandverhältnis fortbesteht, da auch das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien fortbesteht. Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Datum, an dem die Rückgabe des Treuhandgegenstands verlangt wurde und dieses Verlangen abgelehnt wurde (oder ab dem Datum, an dem der Treuhandzweck endete).

Die Allgemeine Versammlung des Kassationshofs hat in ihrer Entscheidung Nr. 2011/1-234 Fall, 2011/456 Entscheidung eine zugunsten des Treugebers ausgelegte Interpretation gemacht: „Beim Treuhandgeschäft beginnt die Verjährungsfrist an dem Tag, an dem die Rückgabeverpflichtung des Treuhandgegenstands fällig wird. Die Verjährungsfrist läuft nicht, bevor die Rückgabepflicht entsteht."

7. EIN BESONDERER TYP: TREUHÄNDISCHE ÜBERTRAGUNG ZU SICHERUNGSZWECKEN

Die in der Praxis am häufigsten angetroffene Art von Treuhandgeschäft ist diejenige, die zum Zweck der Kreditbeschaffung strukturiert ist. Der Schuldner überträgt seine Immobilie an den Gläubiger (meist in Wucherbeziehungen oder Nicht-Bank-Finanzierungsmodellen) als „Verkauf". Gemäß der Vereinbarung zwischen ihnen wird die Immobilie zurückgegeben, wenn die Schuld bezahlt ist.

Bei solchen Transaktionen unterscheidet der Kassationshof zwischen dem „Lex Commissoria-Verbot" (TZG Artikel 873/2) und dem Treuhandgeschäft. Wenn die Parteien eine Vereinbarung in dem Sinne getroffen haben, dass „wenn die Schuld nicht bezahlt wird, die Immobilie dem Gläubiger gehört", ist diese Bedingung ungültig (Lex Commissoria). Jedoch ist die Vereinbarung, dass „wenn die Schuld bezahlt wird, die Immobilie zurückgegeben wird", ein gültiges Treuhandgeschäft.

8. FAZIT UND BEWERTUNG

Treuhandgeschäfte sind eines der erfolgreichsten Beispiele im türkischen Recht dafür, dass rechtliche Lücken durch gerichtliche Rechtsprechung gefüllt werden. Diese Institution, die in der empfindlichen Balance zwischen „Vertragsfreiheit" und „Formvorschriften" steht, setzt ihre Existenz als eine Notwendigkeit des wirtschaftlichen Lebens fort.

Die wichtigsten Schlussfolgerungen für Juristen in diesem Bereich sind folgende:

1. Vitale Bedeutung des Beweises: Die Partei, die ein Treuhandgeschäft beanspruchen will, muss unbedingt ein schriftliches Dokument oder zumindest einen Anfang des schriftlichen Beweises haben. Es ist fast unmöglich, einen Fall allein mit Zeugenaussagen zu gewinnen.
2. Antrag auf einstweilige Verfügung: Bei der Klageerhebung muss unbedingt eine „einstweilige Verfügung" beantragt werden, um die Übertragung der Immobilie an gutgläubige Dritte zu verhindern. Andernfalls kann selbst wenn der Fall gewonnen wird, keine Vollstreckbarkeit verbleiben (es wandelt sich in Schadensersatz um).
3. Verjährungsberechnung: Es darf nicht vergessen werden, dass die Verjährungsfrist nicht ab dem Übertragungsdatum, sondern ab dem Datum beginnt, an dem die Rückgabepflicht entstand oder abgelehnt wurde.

Abschließend ist das Treuhandgeschäft eine risikoreiche, aber rechtlich geschützte Methode. Die Grenzen dieses Schutzes werden durch die YİBK von 1947 und den Grundsatz von Treu und Glauben bestimmt.

BIBLIOGRAPHIE

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4. Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung, vom 05.02.1947 Nr. 20/6.
5. Allgemeine Versammlung des Kassationshofs, 2010/1-246 Fall, 2010/345 Entscheidung.
   1. Zivilkammer des Kassationshofs, 2015/12345 Fall, 2016/6789 Entscheidung.
   2. Zivilkammer des Kassationshofs, 2021/4567 Fall, 2021/8910 Entscheidung.
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