Anpassungs- und Räumungsklagen: Theoretische und praktische Probleme

THEORETISCHE UND PRAKTISCHE PROBLEME BEI ANPASSUNGS- UND RÄUMUNGSKLAGEN

I. EINLEITUNG

Der Grundsatz „Pacta Sunt Servanda" (Vertragstreue), einer der Grundpfeiler des türkischen Schuldrechts, besagt, dass die Vertragsparteien verpflichtet sind, die von ihnen übernommenen Leistungen zu erbringen, egal wie schwierig die Umstände werden. Dieser Grundsatz ist jedoch nicht absolut. Um „Vertragsgerechtigkeit" zu gewährleisten, sieht die Rechtsordnung bei unvorhersehbaren außerordentlichen Umständen die Anwendung des Grundsatzes „Clausula Rebus Sic Stantibus" (Wegfall der Geschäftsgrundlage) vor.

Insbesondere der in den letzten Jahren in unserem Land erlebte hyperinflationäre Prozess, die Volatilität der Wechselkurse und die Wohnungskrise haben das Mietrecht nahezu in ein Gebiet des „Krisenmanagements" verwandelt. Dieser Artikel zielt darauf ab, die Anpassung des Mietzinses im Rahmen von Art. 138 TBK sowie die Räumungsgründe in den Bestimmungen der Art. 350 ff. TBK im Lichte doktrinärer Diskussionen und aktueller Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay) aus einer für Praktiker wegweisenden Perspektive zu untersuchen.

II. ANPASSUNG DES MIETZINSES (IMPRÉVISION-THEORIE UND ART. 138 TBK)

A. Rechtliche Natur und Anwendungsvoraussetzungen

Art. 138 TBK ist eine Ausnahmeregelung, die den richterlichen Eingriff in den Vertrag legitimiert. Die Legitimität dieses Eingriffs stützt sich auf die Theorie des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage". Die Geschäftsgrundlage ist die Gesamtheit der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen Umstände, die die Parteien beim Abschluss des Vertrags als Voraussetzung angesehen haben (ausdrücklich oder stillschweigend). Für den Wegfall dieser Grundlage müssen folgende vier Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:

1. Eintreten eines außerordentlichen und unvorhersehbaren Umstands:

Die „Unvorhersehbarkeit" ist hier ein objektives Kriterium. Gemeint sind Ereignisse, die ein umsichtiger Kaufmann oder ein durchschnittlicher Mensch im normalen Lauf des Lebens nicht vorhersehen konnte (Krieg, Pandemie, große Wirtschaftskrisen, Naturkatastrophen). Doktrinäre Diskussion: Ist die Inflation in Entwicklungsländern wie der Türkei ein „strukturelles" Problem oder ein „außerordentlicher" Umstand? Obwohl der Kassationsgerichtshof die Inflation über viele Jahre als „vorhersehbar" eingestuft hat, tendiert er dazu, die jüngsten plötzlichen und exorbitanten Anstiege (insbesondere das Erreichen von VPI-Raten von 60–80 %) als „unvorhersehbar" zu kategorisieren.

2. Die Situation darf nicht auf den Schuldner zurückzuführen sein:

Die Ursache der Krise darf nicht auf das Verschulden oder die Fahrlässigkeit des Schuldners zurückzuführen sein.

3. Erfüllungsschwierigkeit (Verstoß gegen Treu und Glauben):

Das Bestehen auf der vertragsgemäßen Erfüllung muss gemäß Art. 2 ZGB ein so gravierendes Ungleichgewicht zulasten des Schuldners (oder zugunsten des Gläubigers) schaffen, dass es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Hierbei wird nicht nur eine „Gewinnminderung", sondern das Erreichen der Schwelle des „wirtschaftlichen Ruins" oder eine grobe Störung des Leistungsgleichgewichts verlangt.

4. Die Leistung muss noch nicht vollständig oder nur unter Vorbehalt erbracht worden sein:

Hat der Schuldner seine Schuld vorbehaltlos erfüllt, kann er keine Anpassung mehr verlangen. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, die Mietzahlungen vor oder während des Anpassungsverfahrens mit der Erklärung „unter Vorbehalt meines Anpassungsrechts" zu leisten.

B. Kritische Unterschiede zwischen der Mietfestsetzungsklage (Art. 344 TBK) und der Anpassungsklage

Der in der Praxis häufigste Fehler ist die Verwechslung dieser beiden Klagen. Dabei bestehen sowohl hinsichtlich der Voraussetzungen als auch der Rechtsfolgen erhebliche Unterschiede:

Merkmal

Mietfestsetzungsklage (Art. 344 TBK)

Anpassungsklage (Art. 138 TBK)

Rechtsgrundlage

Periodische Vertragsverlängerung

Wegfall der Geschäftsgrundlage (Außerordentlicher Umstand)

Fristvoraussetzung

Kann vor Ablauf von 5 Jahren nicht erhoben werden (Billigkeit)

Keine Fristvoraussetzung (lange Dauer ausreichend)

Außerordentlicher Umstand

Nicht erforderlich

Notwendiges Element

Wirkung des Urteils

Kann rückwirkend sein (ab Klagezeitpunkt)

Grundsätzlich ab Klagezeitpunkt vorwärts wirkend

Beweislast

Nachweis der Änderung des Marktwertes ausreichend

Nachweis der Unvorhersehbarkeit und Erfüllungsschwierigkeit zwingend

Yargıtay-Anwendung: Die 3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs erkennt an, dass eine Anpassungsklage erhoben werden kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, auch wenn die Frist für die Mietfestsetzungsklage (5 Jahre) noch nicht abgelaufen ist. Jedoch wird der in der Anpassungsklage festgesetzte Betrag nicht nach „vergleichbaren Marktmieten" wie in der Mietfestsetzungsklage, sondern nach dem Grundsatz der „Wiederherstellung des vertraglichen Gleichgewichts" bestimmt. Die Anpassung zielt also nicht darauf ab, die Miete auf das Marktniveau anzuheben, sondern sie auf ein tragbares Niveau zu bringen (oder zu senken).

C. Das Anpassungsproblem bei kurzfristigen Verträgen

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs kann bei „kurzfristigen" Mietverträgen (z.B. 1-jährigen) keine Anpassung verlangt werden, da die Parteien nur für einen kurzen Zeitraum ein Risiko übernommen haben. Wenn der Vertrag jedoch anfänglich auf 1 Jahr abgeschlossen wurde, aber durch stillschweigende Verlängerungen (Art. 347 TBK) viele Jahre (z.B. 3–4 Jahre) fortbesteht, entsteht ein „langfristiges Rechtsverhältnis" und die Anpassung wird möglich. Dabei muss der Richter die tatsächliche Vertragsdauer berücksichtigen.

III. VERFAHRENS- UND MATERIELLRECHTLICHE PROBLEME BEI RÄUMUNGSKLAGEN

Die Räumungsgründe im Mietrecht unterliegen dem Prinzip des numerus clausus (abschließende Aufzählung). Eine Räumung kann nicht aus im Gesetz nicht vorgesehenen Gründen verlangt werden (z.B. wegen abstrakter Begründungen wie „ich komme mit dem Mieter nicht aus" oder „die Nachbarn mögen ihn nicht").

A. Räumung wegen Eigenbedarfs (Art. 350/1 TBK)

Hier stehen das Eigentumsrecht des Vermieters und das Wohnrecht des Mieters im Konflikt. Der Kassationsgerichtshof löst diesen Konflikt mit dem „Ernsthaftigkeitstest".

1. Der Bedarf muss „real, ernsthaft und zwingend" sein:

Dauerhaftigkeit: Der Bedarf darf nicht vorübergehend sein. Beispielsweise ist der Bedarf an der Wohnung für den Sommerurlaub kein Räumungsgrund. Zwingend: Wenn der Vermieter in derselben Gegend eine andere leerstehende Wohnung hat, kann er den Mieter nicht zur Räumung zwingen. Wenn jedoch die Wohnung des Vermieters physisch unzureichend ist (z.B. wenn er aus gesundheitlichen Gründen eine Wohnung mit Aufzug benötigt), handelt es sich um einen zwingenden Bedarf. Yargıtay-Rechtsprechung (volljähriges Kind): Der Kassationsgerichtshof erkennt den Wunsch eines volljährigen Kindes, getrennt von der Familie zu leben, als „ernsthaften Bedarf" an, auch wenn es keine wirtschaftliche Eigenständigkeit hat (da die Familie es unterstützen wird). Das „Noch-nicht-verheiratet-sein" oder der „Studentenstatus" des Kindes allein rechtfertigt keine Ablehnung; jedoch muss der Bedarf „entstanden" sein. Die Behauptung „wird in Zukunft heiraten" wird ohne konkrete Vorbereitungen (Verlobung, Hochzeitstermin usw.) nicht anerkannt.

2. Bedarf von Unternehmen (juristischen Personen):

Juristische Personen (Unternehmen) können Räumung nur wegen „Gewerberaumbedarf" verlangen. Eine Räumungsklage wegen „Wohnungsbedarf" zur Nutzung als Firmenwohnheim ist unzulässig (Beschlüsse des Großen Zivilsenats des Kassationsgerichtshofs).

3. Dreijähriges Vermietungsverbot (Art. 355 TBK):

Nach einer Räumung wegen Eigenbedarfs darf das Mietobjekt drei Jahre lang ohne berechtigten Grund nicht an Dritte vermietet werden. Andernfalls ist dem früheren Mieter eine Entschädigung in Höhe von mindestens einer Jahresmiete zu zahlen. Der „berechtigte Grund" bezieht sich auf Umstände, die nach der Räumung eintreten und nicht auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen sind (z.B. Tod des Vermieters, wirtschaftliche Notlage, die ihn zum Verkauf zwingt usw.).

B. Bedarf des neuen Eigentümers (Art. 351 TBK)

Dieser Artikel gewährt dem Käufer des Mietobjekts eine besondere Möglichkeit. Die Fristen sind jedoch Ausschlussfristen und betreffen die öffentliche Ordnung.

• Ablauf: Der neue Eigentümer muss dem Mieter innerhalb eines Monats nach der Eigentumsübertragung schriftlich mitteilen. Die Klage kann erst 6 Monate nach dem Erwerbsdatum erhoben werden.
• Kritischer Punkt: Wenn die Laufzeit des Mietvertrags vor Ablauf der 6-Monats-Frist endet, kann der neue Eigentümer wahlweise innerhalb eines Monats abmahnen und am Ende der Vertragslaufzeit ebenfalls Klage erheben (gestützt auf Art. 350 TBK). Art. 351 TBK gewährt dem neuen Eigentümer also ein zusätzliches Recht, hebt jedoch sein Recht aus Art. 350 nicht auf.

C. Räumung wegen zweier berechtigter Abmahnungen (Art. 352/2 TBK)

Dies ist das Mittel bei Mietern mit schlechtem Zahlungsverhalten.

Voraussetzungen:

1. Muss innerhalb desselben Mietjahres (Zeitraums) erfolgen.
2. Es müssen zwei unterschiedlichen Monaten zuzurechnende unbezahlte Mieten vorliegen.
3. Für beide Fälle der Nichtzahlung müssen jeweils separate schriftliche Abmahnungen verschickt werden.
4. Die Abmahnungen müssen berechtigt sein (d.h. die Schuld muss zum Zeitpunkt der Zustellung noch unbezahlt sein).

Klagefrist: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Ende des Mietjahres erhoben werden.

Praxishinweis: Die Formulierung in der Abmahnung „zahle innerhalb von 30 Tagen, andernfalls werde ich Räumungsklage erheben" (Art. 315 TBK – Verzug) hindert nicht die Entstehung von zwei berechtigten Abmahnungen. Entscheidend ist die Zustellung der Abmahnung. Selbst wenn der Mieter nach der Abmahnung zahlt, wird diese Abmahnung als „berechtigte Abmahnung" zu den Akten genommen und bildet die Grundlage für eine Räumungsklage.

D. Räumungserklärung (Art. 352/1 TBK)

Dies ist das stärkste Räumungsinstrument in der Praxis, seine Wirksamkeit ist jedoch an strenge Formvoraussetzungen geknüpft.

1. Schriftlichkeit: Einfache Schriftform reicht aus, eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich (jedoch aus Beweisgründen empfehlenswert).
2. Datum: Das Datum der Erklärung muss nach dem Datum des Abschlusses des Mietvertrags liegen. Mit dem Mietvertrag gleichzeitig datierte Räumungserklärungen werden wegen Zwangslage des Mieters (Notlage) als ungültig angesehen.
3. Die Frage des „Blanko-Unterschrift": Nach der gefestigten, jedoch kritisierten Rechtsprechung des Großen Zivilsenats des Kassationsgerichtshofs: Wenn der Mieter die Räumungserklärung blanko unterzeichnet und aushändigt und der Vermieter die Daten nachträglich ausfüllt, kann der Mieter keinen Einwand erheben mit der Begründung „die Daten wurden nachträglich ausgefüllt". Denn „wer unterschreibt, gilt als den Inhalt akzeptiert habend". Der Mieter kann sich nur retten, wenn er nachweist, dass die Unterschrift auf dem Dokument nicht von ihm stammt oder dass das Dokument unter Zwang erlangt wurde (Willensmangel). Diese Situation führt aus beweisrechtlicher Sicht zu einem sehr nachteiligen Ergebnis für den Mieter.

IV. GERICHTSVERFAHREN UND MEDIATION

Ab dem 01.09.2023 ist die Mediation in Mietstreitigkeiten (außer bei Zwangsvollstreckungsverfahren ohne Titel) zur Prozessvoraussetzung geworden.

• Anwendungsbereich: Mietfestsetzung, Anpassung, Räumung und Forderungsklagen fallen in diesen Bereich.
• Ausnahme beim Vollstreckungsgericht: Verfahren auf Aufhebung des Widerspruchs und Räumungsklagen, die beim Vollstreckungsgericht (İcra Hukuk Mahkemesi) nach Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gemäß Formblatt 13 (Räumung wegen Nichtzahlung der Miete) und Formblatt 14 (Räumung aufgrund der Räumungserklärung) erhoben werden, unterliegen nicht der Mediationspflicht. Die beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) erhobene „Widerspruchsaufhebungs- und Räumungsklage" hingegen unterliegt der Mediationspflicht. Dieser verfahrensrechtliche Unterschied hat für auf Zeitgewinn bedachte Anwälte strategische Bedeutung.

V. SCHLUSSFOLGERUNG UND BEWERTUNG

Das Mietrecht hat eine dynamische Struktur, die weniger von statischen Regeln als von wirtschaftlichen und sozialen Realitäten geprägt wird.

1. Bei Anpassungsklagen: Richter sollten beim Eingriff in den Vertrag das Gleichgewicht zwischen „Vertragsfreiheit" und „Gerechtigkeit" wahren; das inflationäre Umfeld als „außerordentlich" anerkennen und einen Mittelweg finden, der den Mieter vor wirtschaftlichem Ruin und den Vermieter vor dem Verlust seiner Vermögenswerte schützt.
2. Bei Räumungsklagen: Förmlichkeit ist das A und O. Anwälte sollten bei der Einhaltung von Fristen (Abmahnung, Klageerhebung) sorgfältig vorgehen; Richter sollten bei „Bedarfs"-Behauptungen den Ernsthaftigkeitstest streng anwenden und verhindern, dass die Räumung als „Mieterhöhungsinstrument" missbraucht wird.

Letztendlich liegt die Lösung von Mietstreitigkeiten nicht nur in den Gesetzestexten, sondern in den gerechten Auslegungen, die der Kassationsgerichtshof entlang des Grundsatzes von „Treu und Glauben" entwickelt hat.